Комплексний аудит нерухомості у Дніпрі

Будь-який об’єкт купівлі-продажу вимагає, насамперед, від покупця проведення перевірки щодо якості, документальної складової тощо. Це стосується як елементарної купівлі продуктів у магазині (покупець візуально обстежує цей продукт, дивиться термін його виготовлення, склад, інформацію про виробника тощо), так і придбання готового бізнесу. Чим дорожчий об’єкт угоди, тим ретельніше потрібно підходити до справи.

Не виняток у цьому плані та об’єкти нерухомості (приватний будинок, квартира, земельна ділянка, цілісний майновий комплекс тощо). Як правило, такий предмет (об’єкт) відчуження (незалежно від того, яким способом це робиться) має велику матеріальну цінність. У зв’язку з цим комплексна перевірка нерухомості – Due Diligence (перекладається як «належна сумлінність») – обов’язкова процедура перед ухваленням рішення.

Правовий аудит нерухомості, що включає по суті період всього «життєвого циклу» об’єкта перевірки, дозволить скласти об’єктивну думку про нього, і, що важливо, оцінити існуючі та можливі ризики до ухвалення рішення про покупку.

Питання, які порушуються при комплексному аудиті нерухомості

Оскільки правовий аудит, як правило, має комплексний характер і безпосередньо пов’язаний із документальною стороною, у процесі вивчення об’єкта нерухомості юристом вивчаються і, відповідно, даються відповіді на багато питань, у тому числі:

• історія об’єкту. Недостатньо обмежитись формальним підтвердженням права власності у власника. В Україні набагато актуальніше постає питання про так звані історичні дефекти. Саме вони у перспективі можуть вплинути на титул актуального власника. У зв’язку з цим у сфері інтересів юриста, який проводить аудит, має включатися зіставлення історії законодавства з конкретним об’єктом нерухомості. Піднімається (за потреби) (прибрати) земельне законодавство, яке діяло до 2002 року, новий Земельний кодекс, (прибрати) враховуються правові нюанси процедури реформи системи (прибрати) реєстрації прав на нерухомість, дію (замінити на «дані») Державного земельного кадастру України і т.д. При цьому піднімаються підзаконні НПА (нормативно-правові акти), можливо – локальна нормативна база, яка діяла у конкретному регіоні (наприклад, рішення органів місцевого самоврядування).
• Документальне підтвердження права власності продавця додому, квартиру, земельну ділянку тощо. Вивчаються дані з Держреєстру речових (майнових) прав на нерухоме майно та витяг з нього.
• Законність будов на земельній ділянці. Окрім інших документів вивчається технічний паспорт на об’єкт. Юрист звертає увагу на рік видачі паспорта, дату останнього обстеження представником БТІ.
• Чи немає будь-яких заборон на відчуження, чи знаходиться об’єкт купівлі-продажу в заставі, а також наявність судових рішень, які набрали чинності.
• Якщо йдеться про земельну ділянку, уточнюється питання щодо присвоєння їй кадастрового номера.

Зазначений перелік питань – лише невелика частина робіт, які проводяться фахівцем у галузі права, при комплексному аудиті нерухомості.

Слід врахувати! Даний вид перевірки та поверхневий фізичний огляд об’єкта (що дуже важливо) не замінює технічний (будівельний) або комерційний (фінансовий) аудит. Тому в ідеалі необхідно забезпечити можливість взаємодії всіх фахівців для всебічного обстеження об’єкта.

«Підводним камінням» при виконанні цього виду робіт можуть бути:

• непрозорість приватизаційних процесів, особливо у початкових етапах;
• відсутність генплану;
• документи місцевих органів;
• питання, пов’язані з цільовим призначенням об’єкту нерухомості та ін.

Важливо! При обмеженні доступу юриста до інформації, що є у клієнта, зростають ризики, які можуть стати серйозними проблемами. Фахівець у зв’язку з цим змушений робити деякі припущення (наприклад, відповідність копій наданих документів оригіналам), що знижує ефективність виконання завдання та може вплинути на кінцевий результат.

Що пропонуємо ми?

Юридична компанія «ВІЗАРД» пропонує свої послуги щодо комплексного аудиту нерухомості, що включає:

• надання консультацій;
• аналіз ризиків під час укладання будь-яких угод;
• вибір оптимального виду правочину, виходячи з конкретних умов та специфіки;
• правовий аналіз історії об’єкта;
• допомога в оформленні та одержанні документів;
• супровід під час держреєстрації, оформлення угод;
• участь у вирішенні питання зняття обмежень чи обтяжень.

Цей перелік послуг не є вичерпним.